mercredi 2 novembre 2011

Raymond Torto : "La Suisse, une des meilleures places au monde"

Le Temps - Economie, mercredi 2 novembre 2011

Présent à Genève pour une conférence sur l'investissement immobilier, le professeur américain Raymond Torto, chef économiste auprès de CB Richard Ellis, livre son analyse de la situation actuelle et à venir

Le Temps: Le marché immobilier mondial reste-t-il un investissement sûr en cette période de turbulences?

Raymond Torto: Aucun investissement n'est sûr. En matière d'immobilier, pour se prémunir des mauvaises surprises, l'investisseur doit d'abord bien choisir le lieu où il investit. Au niveau international, les villes qui offrent actuellement la plus grande sécurité sont Londres West-End, Paris ou New York Manhattan. Berlin, en revanche, est plus risqué. Du moins en ce qui concerne les immeubles commerciaux (voir graphique).

- Quel secteur offre le plus de sécurité à l'investisseur? Le logement ou les bureaux?

- Aussi bien l'immobilier d'habitation que l'immobilier commercial peuvent offrir une sécurité à long terme. A condition que l'investisseur respecte trois critères: l'emplacement, la qualité du bien et la qualité des locataires. Il y a dix ans, on disait: les trois critères pour investir dans l'immobilier, c'est l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. Aujourd'hui, la situation est complexe et il faut analyser plusieurs paramètres.

- Et la Suisse? Est-elle sûre?

- Oui, car son parc immobilier répond aux trois critères ci-dessus. De plus, son économie est saine. Je recommanderais surtout Zurich et Genève. Parce que c'est là que l'activité économique se concentre.

Les besoins en logements et en surfaces commerciales y sont élevés.

- A quelle place se positionne-t-elle comparativement à l'Asie-Pacifique par exemple?

- La Suisse compte parmi les meilleures places immobilières du monde. Cependant, il y a deux types d'investisseurs. D'une part, ceux qui cherchent à préserver, voire à augmenter leur capital à long terme, et d'autre part ceux qui s'intéressent aux revenus que leurs actifs génèrent. L'Asie, par exemple, est intéressante pour son énorme potentiel de croissance future, avec des prix de l'immobilier qui vont prendre l'ascenseur. La Suisse, en revanche, présente un intérêt en raison des rendements générés par ses actifs immobiliers: les taux d'occupation des immeubles sont élevés et les locataires sont de bons payeurs.

- Quels sont aujourd'hui les marchés immobiliers préférés des investisseurs dans le monde?

- Les investisseurs qui visent la préservation de leur capital vont à Londres, Paris, Tokyo ou Washington. Et ceux qui veulent accroître leur fortune lorgnent plutôt vers la Chine, Singapour et Hongkong, même si ces deux dernières places connaissent un léger recul.

- Qui sont ces investisseurs aujourd'hui? Peut-on en dégager un nouveau profil par rapport à avant la crise?

- Traditionnellement, les grands investisseurs sont les institutions, les fonds de pensions ou les fonds d'investissement. Ils viennent d'Europe, des Etats-Unis, du Canada et d'Australie. Mais, depuis trois ans, le marché immobilier attire de plus en plus les très riches du Moyen-Orient et d'Europe. Il y a beaucoup d'argent en Europe. Et ces très riches vont de plus en plus dans l'immobilier comme investissement à long terme. Les institutionnels ont un horizon d'investissement de sept ans en moyenne, et les très riches de quinze ans. Ils investissent pour le rendement et pour leurs héritiers.

- Le taux d'occupation et les prix de location vont-ils augmenter ou diminuer? Dans quelles régions du monde?

- On s'attend à ce que les taux de vacances, des immeubles commerciaux notamment, augmentent un peu en Europe et en Suisse en raison du ralentissement économique. Mais faiblement, et ce phénomène sera de courte durée. Les prix, eux, resteront stables.

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