ENQUÊTE - La bombe cachée de l'immobilier - Perrine Cherchève

Marianne, no. 732 - Magazine, samedi 30 avril 2011, p. 60

La faillite guette des centaines de milliers de copropriétaires

Devenir propriétaire ? Le rêve peut devenir cauchemar. Ce n'est pas le tout d'acheter, encore faut-il pouvoir payer les charges, qui deviennent insupportables. Et obligent certains propriétaires incapables de les payer à revendre.

Au 34 bis de la rue d'Aubervilliers à Paris, l'ancien couvent fin XIXe siècle converti en immeubles d'habitation au siècle suivant aura de nouveau belle prestance. Dans quelques mois, le hall voûté et les bâtiments en dédale cernant des cours pavées auront été restaurés et blanchis. Résultat des grands travaux qui ont débuté en 2007 par la réparation des réseaux, le raclage des peintures au plomb, la réfection des cages d'escalier, des couvertures, des souches des cheminées... Et qui s'achèveront avec le ravalement des façades. Flambant neuf, le 34 bis, avec vue sur les nouveaux jardins d'Eole, se fondra dans ce coin du XIXe arrondissement de Paris en cours de rénovation après des années d'abandon. Addition finale : 2,1 millions d'euros ! Une somme colossale que les 69 copropriétaires n'auraient jamais pu aligner sans les subventions de la Ville et de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).

Sacré coup de bol ! En 2002, le 34 bis de la rue d'Aubervilliers fait partie des 1 030 immeubles répertoriés par la Mairie de Paris dans le cadre de la campagne contre l'habitat insalubre et indécent. La Ville veut favoriser la mixité sociale dans les quartiers populaires en aidant les propriétaires assommés par le coût des travaux à remettre en état leurs biens dégradés. Rue d'Aubervilliers, l'Anah et la municipalité ont ainsi allégé la facture des travaux de 43,4 %, en mettant 924 000 € au pot, et ont confié à leur partenaire associatif dédié à la lutte contre l'insalubrité, le Pact Paris, la mission de suivre l'opération de A à Z. Les copropriétaires désargentés ont, par ailleurs, bénéficié d'un prêt collectif à taux réduit pour payer le solde. "Sans cela, on n'y serait jamais arrivés", reconnaît Jean, qui a dû néanmoins emprunter 15 000 € sur dix ans.

La valse des syndics

La cinquantaine, propriétaire depuis vingt ans d'un 35 m2 dans cet immeuble, Jean dit appartenir "plutôt à la classe moyenne", comme la majorité de ses voisins. En 1990, lorsqu'il achète son petit appartement, le bâtiment n'était déjà "pas très reluisant", se souvient-il. "Des années de gestion calamiteuse" ont fait le reste. En deux décennies, les habitants du 34 bis ont fait valser quatre syndics de copropriété, tous inscrits aux abonnés absents et manifestement incompétents, voire malhonnêtes. S'ils ont payé des architectes, des études, des diagnostics, ils n'ont jamais vu le début d'un commencement de travaux. Comble de malchance, l'un des syndics a vidé les comptes, en subtilisant le produit de la vente d'un appartement saisi pour cause d'impayés. "On n'avait sauvé que 5 000 F", déplore Jean.

Durant toutes ces années, certains habitants ont aussi habilement joué la division pour que les charges, "plus que raisonnables", n'augmentent pas. "Avec 69 lots différents, c'est difficile de s'entendre entre copropriétaires, admet-il. D'une certaine façon, on en tire même parti. Ainsi, personne ne paie. Mais, à la fin, il y avait quelque chose qui clochait toutes les semaines." A force de conflits et de négligences, les bâtiments se sont déglingués, le chantier est devenu gigantesque et la facture s'est révélée indigeste. Aussi, quand, en 2000, la Ville de Paris a pointé le bout de son nez au 34 bis, rue d'Aubervilliers, les copropriétaires ne se sont pas fait prier. Happy end...

De l'autre côté des voies de chemin de fer qui font frontière entre le XIXe et le XVIIIe arrondissement de Paris, Karine, responsable marketing à temps partiel, et Guillaume, chercheur au CNRS, n'ont pas eu cette veine. En 2007, peu de temps avant la naissance de leur fils, ils achètent un quatre pièces de 80 m2, rue de Suez, métro Château-Rouge. Le couple est séduit par l'immeuble haussmannien, "pas en très bon état mais qui présentait un beau potentiel", expliquent-ils. Deux ans plus tard, face aux imprévus, ils le revendent la mort dans l'âme. "Vu l'état de la façade, on savait que le ravalement allait nous tomber dessus assez vite. On avait d'ailleurs mis l'argent de côté", raconte Karine.

Vulnérabilité accrue

Ce que le couple ignorait, en revanche, c'est que d'autres chantiers passeraient en priorité, comme la réfection des courettes aveugles. Coût pour Karine et Guillaume : 9 000 € ! Toutes leurs économies avalées en une seule opération. "On s'est dit : si ça, c'est 9 000 e, combien vont nous coûter les ravalements, la remise en état des cages d'escalier... ? On aurait pu emprunter, mais, à l'époque, on venait d'avoir un enfant, je finissais une thèse de lettres. Il n'y avait qu'un salaire à la maison, ce n'était pas réaliste." Depuis, le couple, qui désespère d'acheter à Paris où le prix du mètre carré ne cesse de flamber, squatte l'appartement de la mère de Karine qui habite à l'étranger. Grâce à la solidarité familiale, Karine et Guillaume ont pris la poudre d'escampette avant qu'il ne soit trop tard. Mais combien de copropriétaires sans solution de repli sont restés piégés, endettés jusqu'au cou et dans l'impossibilité d'honorer la moindre facture ? Difficile à déterminer... En février dernier, la Fondation Abbé-Pierre lançait une première alerte lors de la publication de son rapport 2011 sur "l'état du mal-logement en France". Son verdict : l'accession à la propriété, pierre angulaire de la politique du logement de Nicolas Sarkozy, fragilise les ménages, à commencer par les plus modestes, plus qu'il ne les protège. "Accéder à la propriété risque d'être un facteur de vulnérabilité, voire d'exclusion, pour ceux qui ne disposent d'aucune marge de manoeuvre et ne sont pas en mesure de supporter les charges de l'acquisition d'un logement. Il en résulte bien souvent une dégradation progressive du bien qui peut conduire jusqu'à l'insalubrité", affirme-t-on à la fondation.

"Bidonvilles verticaux"

Selon l'Anah, qui, l'an passé, a investi 92 millions d'euros en aides collectives ou indirectes aux
copropriétaires, 340 000 ménages habitent des copropriétés dégradées et exsangues. Proportion élevée d'impayés, besoins considérables de travaux, gestion bloquée... Des milliers d'immeubles sont concernés. C'est le cas du Chêne-Pointu. L'ensemble de 1 500 logements, répartis dans plusieurs barres d'immeubles construites dans le centre de Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) dans les années 60, était à l'origine destiné aux classes moyennes. Au fil des années, les copropriétaires ont fui, au fur et à mesure que la ville s'appauvrissait, en vendant à plus modestes qu'eux. Aujourd'hui, les appartements du Chêne-Pointu, qualifiés de "bidonvilles verticaux" par le maire PS, Claude Dilain, sont âprement convoités par des marchands de sommeil qui les rachètent pour une bouchée de pain et y entassent, à prix d'or, des familles exclues du marché du logement. "Ces cas sont minoritaires, assure Isabelle Rougier, directrice générale de l'Anah. Mais on est face à des situations parfois inextricables" (lire l'encadré ci-contre). Des situations où l'intervention publique se heurte au droit de la propriété, et qui ont été évoquées le 18 février dernier lors d'un Comité interministériel des villes. Aux dernières nouvelles, le gouvernement, qui n'a pas encore fait connaître sa décision, envisagerait de lancer un programme expérimental, ciblé sur les copropriétés les plus dégradées. A suivre...

Mais qu'en est-il de tous ces copropriétaires au bord du gouffre financier, incapables de faire face aux charges toujours plus lourdes ? Ils sont de plus en plus nombreux. C'est ce que révèle la dernière étude du ministère de la Justice sur "l'évolution des demandes de contentieux de la copropriété". Entre 2001 et 2008, les demandes de paiement de charges, qui constituent la principale source de litiges entre copropriétaires, sont passées de 17 000 à 22 500, soit une hausse de 32 %. Sans compter les conflits qui n'ont pas abouti à la barre du tribunal. Selon la Fondation Abbé-Pierre, 70 000 ménages étaient déjà en situation de défaut de paiement en 2006, deux ans avant la crise. Or, aujourd'hui, quelque 150 000 propriétaires, qui ont perdu leur emploi ou une partie de leurs revenus, seraient contraints de vendre leurs biens, quitte à perdre de l'argent. "On se prépare des années difficiles", prédit François Taconet, président de l'association Habitats solidaires, qui réalise notamment du portage de lots dans des copropriétés dégradées, comme Le Chêne-Pointu, afin d'y maintenir les habitants en difficulté. François Taconet dénonce le système français, qui fait la part belle aux HLM, aide les riches à investir dans l'immobilier en multipliant les niches fiscales, mais fait l'impasse sur les petits propriétaires, livrés à eux-mêmes.

Autre chiffre du ministère de la Justice : la moitié des contentieux est concentrée en Ile-de-France, à commencer par Paris (17,4 % des demandes de paiement). Dans la Ville lumière où le mètre carré des résidences ultrachic se vend à plus de 20 000 € dans les beaux quartiers, les petits propriétaires tirent la langue, et plus qu'ailleurs. Insensé ? Au Pact Paris, les appels à l'aide de ménages aux abois se multiplient. Sur les 5 700 dossiers reçus en 2009, 72 % ont été déposés par des propriétaires, 75 % en 2010.

L'agence départementale d'information sur le logement de Paris (Adil 75, qui informe gratuitement le public francilien sur tout ce qui concerne le logement), elle aussi alertée par le nombre croissant de propriétaires venus chercher aides et conseils, a mené une enquête inédite. Quelque 300 personnes ont été interrogées entre juin 2009 et mars 2010. Leurs témoignages font froid dans le dos. Exemples.

"Copropriétaire célibataire d'un deux pièces de 35 m2 et disposant d'un revenu mensuel de 1 200 €. Suite à des travaux sur la cage d'escalier pour un montant de 3 000 €, le copropriétaire ne peut plus assumer ses charges trimestrielles de 700 €. Il se trouve en situation d'impayés pour les charges courantes pour un montant de 2 400 € et pour les travaux pour un montant de 1 500 €."

"Copropriétaire avec enfant à charge, d'un deux pièce de 40 m2 (500 € de charges trimestrielles courantes). Crédit immobilier de 800 € par mois depuis 2007. 800 € de chômage. 3 200 € d'impayés sur le crédit immobilier, 2 500 € de charges courantes et 700 € pour des charges portant sur des travaux de cages d'escalier."

"Couple de propriétaires d'un deux pièces de 40 m2 disposant de 3 000 € de revenus. Leurs charges trimestrielles sont de 300 € et les impayés, de 7 000 €. Ils contestent la répartition appliquée par le syndic."

"Copropriétaire d'un deux pièces de 45 m2 âgé de 70 ans, seul, dont les charges trimestrielles s'élèvent à 350 €. En 2009, les travaux de ravalement, de toiture et de collecteur d'eau ont été votés et mis en oeuvre. Monsieur doit faire face à ces dépenses avec une retraite de 1 000 €."

"Copropriétaire célibataire ayant perdu son emploi à la suite de problèmes de santé est indemnisé à hauteur de 800 € par mois. Est confronté à des impayés suite à des travaux de toiture et de ravalement (1 800 €). Pour faire face aux diverses dettes, il a souscrit un crédit à la consommation de 10 000 € et est également aidé par sa famille. Il envisage en dernier recours de vendre son appartement."

Plus qu'un Smic de charges !

Mis bout à bout, ces témoignages ont permis à l'Adil 75 de restituer un état des lieux précis et précieux. Ainsi 65 % des copropriétés parisiennes qui subissent des impayés sont de taille moyenne (entre 11 et 30 lots) et correspondent à des immeubles construits avant 1948 ; 80 % sont équipées d'un ascenseur, 38 % ont un chauffage collectif. Le montant moyen des charges courantes s'élève à 313 € par trimestre pour un appartement de 51 m2. Environ un tiers des copropriétaires en situation d'impayés n'ont pas fini de rembourser leur crédit. Une moitié d'entre eux sont des personnes seules, 40 % occupent un emploi, 35 % sont retraités, 15 %, chômeurs, et 10 %, allocataires de minima sociaux. Leurs revenus moyens s'élèvent à 2 845 € pour un couple, 1 375 € pour un célibataire et 1 438 € pour un retraité. Et les deux tiers ont dû faire face à d'importants travaux au cours des trois dernières années, ascenseur et ravalement, pour des montants moyens respectivement de 4 749 et 8 342 €. Des sommes qui, comparées à leurs ressources, sont déjà totalement disproportionnées, mais sont encore loin de la réalité.

Selon les dernières estimations de la Commission des comptes du logement, en 2010, les propriétaires ont déboursé en moyenne 11 400 € pour rembourser emprunts, charges et factures d'énergie (lesquelles flambent, elles aussi), soit 3,4 % de plus que l'année précédente. Onze mille quatre cents euros sur une année ! Plus que le salaire annuel net d'un smicard. Enorme ! Autres chiffres délirants : entre 2002 et 2009, ces dépenses ont progressé de 3,7 % en moyenne par an, avec un pic de 6,1 % en 2004. Elles sont passées, en moyenne, d'un peu plus de 16 € par mètre carré en 1997 à 22,30 € en 2009. Plus de 27 € par mètre carré à Paris ! Le chauffage collectif, les assurances, le recours aux prestataires extérieurs, les honoraires de syndic et les travaux d'entretien - notamment ceux de mise aux normes des ascenseurs - ont englouti la moitié des budgets. "Les charges de copropriété représentent 30 milliards d'euros par an", assure Michel Thiercelin, président de la Fédération des syndicats coopératifs de copropriété, qui évalue le seul marché des ascenseurs à 8 milliards d'euros. Or, à l'avenir, "Grenelle de l'environnement" oblige, la facture va encore s'alourdir. A prévoir, les diagnostics thermiques, l'isolation des toitures et des façades, le changement des fenêtres... Sans oublier la troisième tranche des travaux de mise aux normes des ascenseurs et l'éradication des canalisations en plomb... Un gouffre ! En 2006, un demi-million de propriétaires modestes peinaient déjà à payer les factures, mais, vu le rythme des travaux, les difficultés rattrapent les classes moyennes.

"Les copropriétaires sont bombardés de diagnostics et sans cesse obligés de faire des travaux pour se conformer à la réglementation", reconnaît Danielle Dubrac, syndic d'immeubles et membre du bureau de l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis), qui, fait nouveau, constate des retards de paiement dans des immeubles neufs. En l'occurrence, des ménages qui, après avoir payé impôts, emprunts et factures, se retrouvent dans le rouge et repoussent les autres échéances. "Si le ravalement me tombe dessus, je ne sais pas comment je vais faire", s'inquiète ainsi Patricia, propriétaire d'un trois pièces de 60 m2 dans un petit immeuble du XXe, construit dans les années 50. Patrick, 50 ans, célibataire, un enfant, 3 300 € de revenu mensuel, a acheté début 2004. Il s'est endetté sur quinze ans et rembourse 1 100 € par mois (un maximum compte tenu de son salaire). A cela s'ajoutent 300 € de charges par trimestre. En 2007, il a honoré une première facture de 1 000 €. "Il fallait changer les colonnes d'eau et installer des compteurs individuels", raconte-t-il. Cette année, il a fallu refaire les caves qui tombaient en ruine : 1 800 €. Il égrène la liste des travaux qui restent à faire : les canalisations en plomb, qu'il va falloir obligatoirement remplacer, la cage d'escalier qui n'a pas reçu un coup de peinture depuis des lustres, le ravalement de la façade, aujourd'hui décatie... "On n'a pas encore eu d'injonction de la mairie, mais ça ne devrait pas tarder. Heureusement, on n'a pas d'ascenseur !"

Les retraités et les jeunes

"Le coût des travaux de remise aux normes devient un véritable problème, insiste Michel Thiercelin, en propriétaire avisé. D'un seul coup, les propriétaires doivent faire face à des charges qui augmentent de 50 %." Dans sa tour de 24 étages, située à Courbevoie (Hauts-de-Seine), la note s'est élevée à 800 000 €, à répartir entre 300 copropriétaires. "C'est la première fois qu'on a eu des impayés, une dizaine de propriétaires qui ont payé avec un trimestre de retard. Aujourd'hui, ce sont les retraités et les jeunes couples endettés à mort qui sont les plus vulnérables."

Mois après mois, le phénomène s'aggrave. "Nous sommes dans une période de transmission de patrimoine. Or, les nouveaux propriétaires sont moins riches que les générations précédentes", constate Fabienne Keller, sénatrice UMP du Bas-Rhin qui, dans le cadre d'un rapport sur l'éducation, a fait un détour par le logement. Moins riches, ces nouveaux proprios se sont repliés sur l'ancien, en acquérant des immeubles construits avant 1980 qui, aujourd'hui, nécessitent de gros investissements. "Lorsque les gens achètent, ils ne regardent pas trop les charges. Mais ça, plus ça, plus ça, et c'est la barque qui coule", peste Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement (CGL). Ce dernier ne décolère pas contre les "pouvoirs publics" qu'il accuse d'avoir allumé la mèche d'une bombe à retardement en encourageant les ménages français à accéder à la propriété au motif qu'ils étaient faiblement endettés. Depuis dix ans, bien des locataires, affolés par la hausse des loyers mais séduits par la baisse des taux d'intérêt, ont sauté le pas. Ils ont cru qu'en s'endettant ils débourseraient pendant vingt ans la même somme pour se loger et qu'ils auraient ainsi moins de soucis au moment de la retraite. Mauvaise pioche...

DIANE, PROPRIÉTAIRE À LA DÉRIVE

Diane, 25 ans, va quitter son petit deux pièces, clair et net, au deuxième étage d'un immeuble de la rue du Landy, à Saint-Denis, la mort dans l'âme. Elle n'a pas le choix. Autour d'elle, tout est souillé. Les serrures de la porte d'entrée, sous le porche, ont été fracturées. Les poubelles débordent d'immondices. La cage d'escalier est crasseuse, des fils dénudés longent les murs et les marches en bois, vérolées, s'affaissent. "La dernière fois qu'un propriétaire a fait des travaux dans la cave, on a cru que l'immeuble allait s'écrouler, raconte-t-elle. Le syndic n'est jamais là. De toute façon, il s'en fiche ! Plus personne ne vient, ni pour le ménage ni pour les poubelles." C'est en 2007 que Diane a acheté son appartement faute de pouvoir louer. "C'était trop cher. Rien à moins de 800 €, se souvient cette aide-soignante qui gagne 1 200 € net par mois. En plus, il fallait que je trouve des garants."

En revanche, elle a pu s'endetter pour vingt-cinq ans sans le moindre problème. "J'avais un petit apport et l'appartement ne valait que 80 000 €, il était bien placé, près du RER et des bus, et le quartier est en pleine rénovation. Aujourd'hui, je rembourse 460 € par mois. S'il n'y avait que ça..." Sauf qu'il n'y a pas que ça. Quand Diane a débarqué rue du Landy, les marchands de sommeil avaient déjà pris possession de quatre appartements. "Certains prennent jusqu'à 300 € par personne, et au-dessus de chez moi, dans le F4, il y a de quoi coucher 24 personnes", dit-elle. Des logements suroccupés qui pompent l'eau et le chauffage collectifs, que les bailleurs véreux n'acquittent pas. Montant de l'ardoise : 30 000 € par trimestre. "Cela fait deux ans que des procédures sont engagées contre eux", explique Diane.

En attendant, la copropriété est endettée jusqu'au cou, les travaux de réhabilitation sont colossaux. Certes, les pouvoirs publics sont prêts à fournir leur aide, "mais on nous a dit qu'il fallait que tous les propriétaires y mettent du leur". Aussi, le mois dernier, Diane a pris sa décision : elle va vendre. En croisant les doigts pour que son acheteur ne soit pas, lui aussi, un marchand de sommeil.

L'ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ, UN RÊVE INACCESSIBLE

C'est la surprise de l'année. Une surprise qui compromet la politique d'accession à la propriété défendue par Nicolas Sarkozy et qui est symptomatique du marasme ambiant. Selon un sondage Ipsos réalisé pour le réseau d'agences immobilières Orpi, près d'un locataire sur deux (47 %) a définitivement renoncé à devenir propriétaire, et ce pourcentage atteint 81 % chez les sondés franciliens qui disent ne pas disposer des moyens financiers suffisants pour devenir propriétaires ! Trop cher, trop risqué. Selon l'enquête, 83 % des personnes interrogées ont été dissuadées par le prix excessif du mètre carré, plus de la moitié (54 %) refusent de s'endetter des années durant, et 45 % estiment qu'il est trop difficile d'obtenir un crédit. "Le contexte économique actuel difficile et la hausse du prix de l'immobilier ont rendu les Français quelque peu pessimistes quant à la possibilité d'accéder à la propriété", concède Bernard Cadeau, le patron d'Orpi. Autre enseignement de ce sondage : les Français ne rêvent pas d'être propriétaires par goût, mais par nécessité : 86 % pensent que c'est un moyen de se constituer un patrimoine, et 84 % de se protéger contre la précarité.

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